房价，取决于市场的供需关系

深圳室内设计装修公司推理按照经济学原理，商品价格，取决于供求关系。供不应求，价格上涨；供过于求，价格下降。房地产市场的供求比＞1，供过于求，房价难涨；供求比＜1，供不应求，房价要涨。 

  2003—2006年，深圳楼市的供求比分别为0.88、0.98、0.79、0.98，连续4年供求比< 1，使得深圳楼市的供求关系紧张，导致2007年第一轮快速上涨周期的形成。深圳房价从2006年9月8900元/㎡，上涨到2007年10月17350元/㎡，涨幅95%。

   2007、2008年深圳楼市遭遇“二套房贷”、“限外令”等抑制消费的宏观调控政策，导致那两年深圳楼市的供求比为1.18和1.63，供过于求的结果，引发深圳房价从2007年11月开始下跌，到2009年2月10968元/㎡，跌幅37%。 

   深圳楼市规律（2）房价取决于供需矛盾。供求比和库存量，分别是我们判断房价是否会上涨或下跌的两个最直接的依据。  

 楼市的调控和反调控

   2006-2008年，由于政府宏观调控，成交量逐年减少，市场推盘延后，导致2009年、2010年的供应量逐年减少；2010-2015年，新房供应量逐年放大，市场成交量也随之放大。

深圳楼市规律（3）供应与成交互为制约和刺激。虽然政府在市场供求关系紧张时，会出台暂时抑制购买的调控政策，以期缓和市场的供需矛盾，让市场暂时供过于求，使房价降温；但开发商会以暂缓上市的对策，不让市场库存不断积压，造成严重的供过于求的局面出现，市场供应量随之减少，起到了“反调控”效果

   因为深圳楼市二手房成交量两倍于新房成交量，深圳市场已经是一个存量房市场。深圳室内设计装修公司研究深圳楼市的市场需求，必须一手房、二手房一并考虑。2007年深圳楼市新房二手房成交量1369万㎡，是“大年”，随后的2008年成交864万㎡，减少37%，是“小年”；2009年成交1949万㎡，是“大年”；随后的2010年成交1451万㎡，减少26%，是“小年”；2013年成交1294万㎡，是“大年”，随后的2014年成交999万㎡，减少23%，是“小年”。小年比大年平均减少29%成交量，即“小年”成交量，约是“大年”成交量的7成

2016年保障房集中供应

 2011-2015年“十二五”期间，深圳累计供应保障性住房11万套（其中：公租房66964套、安居房24910套）。

   2016-2020年“十三五”期间，深圳计划新增安排筹集建设保障性住房40万套，总建筑面积约2400万㎡ 。供应保障性住房35万套，其中人才房不少于70%。“十三五”期末，住房保障覆盖常住人口比率确保达到20%，力争达到23%；力争全市保障性住房与商品住房套数的比率由31%提高至40%。深圳“十三五”将是“十二五”保障房供应的3倍以上，将大大缓解市场的供需矛盾。

  3月22日，深圳市住建局表示，深圳今年计划供应 4万套保障房。其中：市级主管项目 1.5 万套，区级主管项目 2.5万套。计划供应房源类型：安居房 0.5万套，公租房（含产业配套住房） 2.5万套（70%以上，向人才供应），拆迁安置房 1万套。

 保障房按照市场价格的50%到70%供应住房。虽然保障房70%定向配租、配售给人才安居重点企事业单位，30%分配给个人需要申请轮候，但2016年政府保障房的供应，超过了深圳历史上任何一年。

 4月18日，深圳市住房保障署正式成立。4月24日，深圳市长许勤表示，深圳将探索通过房屋共有产权的过渡方式，让符合条件的人以更低的门槛进入购房市场。

  2016年商品房供应约600万㎡

  保障房毕竟仅供应人才和老资历的深圳人，对于新深圳人，还是要考商品房来解决住房问题。

   由于市场占有率高，市场数据全，深圳中原研究中心近年在每年年初都会统计并预告当年的市场新增供应住宅面积。2014年预告深圳有90多个新盘入市，新增供应面积近800万㎡ 。2014年深圳住宅实际预售面积588万㎡ ，销售403万㎡ 。实际供应是预测供应的73%。2015年预告深圳有102个新盘入市，新增供应面积1024万㎡。2015年深圳住宅实际预售面积675万㎡，销售666万㎡。实际供应是预测供应的66%。

    深圳中原研究中心预告2016年深圳将有136个新盘入市，新增供应面积1493万㎡ （城市更新项目近50个，占全市新房供应面积近4成）。综合体项目37个，主要集中在南山（7个）、龙岗（9个）和龙华（3个）。 

 按照以往年度实际供应面积约为预测面积的6至7成，由此可推知2016年预售面积将为896-1045万㎡ ，估计约 900万㎡；但由于深圳楼市周期规律（13）大年之后，是小年。开发商在2016年会延后推盘，最保守预估实际供应面积为预测面积的4成（以往从未出现过的对中原预告的折扣），估计约600万㎡，与2014年、2015年的供应相近

  2016“小年”年底，库存去化期或达12个月以上 

   2015年深圳楼市成交1885万㎡，成交了20.6万套，是自2007年10年以来的第二大成交纪录（2009年成交1949万㎡为最大成交纪录），随之而来的第二年2016年，必将是一个成交的小年

   2015年深圳新房销售量创出2007年10年以来的新高666万㎡，2016年成交或将减少30%，预估成交466万㎡ 。

   2016年预估实际预售面积600万㎡ ，预估成交466万㎡ 。市场的供求比1.29，将形成供过于求的局面，深圳商品房库存将再次增加，2016年4月20日，深圳楼市库存量为34739套，去化周期7个月；至2016年年底，库存量将上升到4.5万套以上，去化周期将达12个月以上。

  存量市场下的2016年，深圳住宅告别短缺

   据某自媒体报道，深圳某上市房企内部对于新政后深圳楼市的趋势分析和方向研判，综合考虑刚需、改善及投资三类客户的情况，深圳住房年需求下限预计为23万套，而年供给不到14万套，每年的需求缺口是9万套。

  市场数据告诉我们，深圳楼市年平均需求13万套 ( 新房 + 二手房）。二手房成交是一手房成交的 2-3倍。深圳已经步入以二手房交易为主导的存量时代。 

2015年，四大一线城市的二手房一手房成交比，深圳 2.1，北京 2.6，上海 2.4，广州0.56。说明北京、上海、深圳均已步入了以二手房交易为主导的存量时代。 

  深圳室内设计装修公司分析深圳新房市场近年89㎡三房、四房为主流户型（2015年原关内500万以上，原关外350万以上）；而二手房成交的主流户型是两房户型，这是真正的“上车盘”刚需户型（2015年285万）

  深圳住宅新房供应的真正“缺口”，是结构性“缺口”，一是刚需上车盘两房户型的缺口；二是国际上高房价城市伦敦、迪拜、香港等投资、租赁需求最旺盛的一房一厅户型的缺口。

   著名经济学家马光远说过，二手房的交易量超过新房，这意味着中国一线城市北上深的住房市场，已经从增量市场正在迈入存量住宅市场，而这也是“住宅告别短缺”的一个极具说服力的指标。

  一个以二手房市场为主的深圳市场，不会完全依赖新房的市场供应，因此，鼓吹“深圳供应缺口”是站不住脚的，“缺口轮”实际是鼓吹“房价永远上涨”。sz-xwjzs.com试看2016年，由于市场成交“小年”的大幅减少，随着房价的下滑，商品房库存将达12个月以上，2016年，深圳的新房市场不会缺房。